El IRPF endurece el alquiler parcial
El TSJ fija límites a los gastos deducibles
La sentencia dictada por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña el 23 de febrero de 2026 supone un nuevo respaldo judicial al criterio restrictivo de la Agencia Tributaria en materia de alquiler por habitaciones. El tribunal concluye que los gastos asociados a un inmueble solo son deducibles en proporción al tiempo y superficie efectivamente arrendados.
La resolución adquiere especial relevancia en el contexto actual del mercado residencial. El crecimiento del coliving, el alquiler temporal y los arrendamientos para estudiantes ha multiplicado los supuestos de explotación parcial de viviendas. Este modelo genera frecuentes controversias fiscales respecto al alcance de las deducciones aplicables en el IRPF.
La cuestión central del litigio consistía en determinar si las zonas comunes de la vivienda podían entenderse arrendadas de manera permanente aunque algunas habitaciones permanecieran vacías.
La regularización practicada por Hacienda
La contribuyente era titular del 45 % de una vivienda ubicada en Barcelona. El inmueble estaba formado por ocho habitaciones y 171 metros cuadrados de espacios comunes. Durante el ejercicio 2020 se destinó al alquiler de estudiantes.
En su declaración de IRPF, la propietaria aplicó una deducción de gastos del 73,23 %. El cálculo partía de considerar que las zonas comunes permanecían ocupadas durante todo el ejercicio mientras existiera al menos una habitación alquilada.
La Agencia Tributaria rechazó este criterio y recalculó el porcentaje de ocupación efectiva hasta el 43,83 %. Para ello distribuyó proporcionalmente las zonas comunes según la superficie de cada habitación y los meses concretos de ocupación.
Como resultado de la comprobación administrativa se practicó una liquidación de 2.403,10 euros, posteriormente confirmada por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Cataluña.
El principio de correlación ingresos-gastos
El TSJ fundamenta su decisión en el artículo 23.1 de la Ley del IRPF y en la doctrina fijada por el Tribunal Supremo en la sentencia de 25 de febrero de 2021.
La Sala recuerda que los gastos deducibles deben guardar una relación directa con la generación efectiva de rendimientos del capital inmobiliario. En consecuencia, no resulta admisible considerar que las zonas comunes se encuentran permanentemente arrendadas cuando parte del inmueble permanece vacío.
El tribunal utiliza expresamente el concepto de "ficción de arrendamiento permanente" para rechazar la tesis de la contribuyente. Según la resolución, aceptar ese criterio permitiría extender artificialmente la deducción de gastos a periodos sin generación real de ingresos.
La sentencia refuerza así una interpretación estricta del principio de correlación entre ingresos y gastos, especialmente relevante en alquileres parciales con elevada rotación de inquilinos.
Imputación de rentas y periodos vacíos
Otro de los elementos destacados del fallo es la aplicación del artículo 85 de la Ley del IRPF.
La resolución recuerda que, durante los periodos en los que determinadas habitaciones permanecen vacías, procede aplicar el régimen de imputación de rentas inmobiliarias. Ello excluye la posibilidad de mantener la deducción íntegra de gastos durante esos intervalos.
Este criterio obliga a los propietarios a documentar con precisión la ocupación efectiva del inmueble. Será necesario conservar contratos, justificantes de estancia y sistemas objetivos de reparto de gastos comunes.
La sentencia puede tener un impacto significativo en futuras actuaciones inspectoras relacionadas con coliving y alquiler temporal.
Los intereses financieros quedan limitados
La contribuyente también pretendía deducir intereses derivados de préstamos destinados a obras de reparación y conservación.
El TSJ rechaza esta posibilidad mediante una interpretación literal del artículo 23.1.a) LIRPF. El tribunal concluye que solo son deducibles los intereses vinculados a financiación para adquisición o mejora del inmueble.
Además, la Sala descarta que las amortizaciones parciales del préstamo puedan imputarse selectivamente a la parte más favorable fiscalmente. La resolución recuerda el carácter fungible del dinero y exige una distribución proporcional de los pagos realizados.
Un criterio que marcará futuras comprobaciones
La sentencia consolida la posición de la Agencia Tributaria frente a las deducciones aplicadas en alquileres compartidos.
El fallo introduce un criterio especialmente riguroso sobre acreditación de ocupación efectiva y reparto proporcional de gastos. En consecuencia, propietarios y operadores de coliving deberán revisar sus sistemas de gestión documental y sus criterios de tributación para minimizar riesgos fiscales.
